Olivier Seux (Mirabaud AM): La singular dinámica inmobiliaria de Francia ofrece un IRR estimado del 12% neto

Por Olivier Seux, director de Real Estate en Mirabaud Asset Management

El mercado inmobiliario francés brinda una gran oportunidad de inversión. Mientras que el segmento comercial ha sufrido una depreciación, el mercado residencial galo es un nicho interesante ya que mantiene unos niveles de demanda elevados y precios atractivos a pesar de verse afectado por dos circunstancias macroeconómicas dominantes, el aumento de los tipos hipotecarios y el endurecimiento de la oferta de crédito.

En los últimos 12 meses los tipos hipotecarios han experimentado una rápida subida, lo que ha llevado a los bancos franceses a endurecer los criterios de concesión de préstamos y reducir las aprobaciones de hipotecas, constriñendo la oferta de crédito. Una política que no afecta al tramo de las viviendas cuyo coste está por encima de 14.000 euros/m2 .

En este contexto, cabe destacar la fortaleza que demuestra nuestra estrategia de Mirabaud Sustainable Cities que aprovecha los vientos de cola de cuatro tendencias del real estate francés: la escasez de oferta, la regulación gubernamental, la evolución de la base de compradores y la oportunidad de reconvertir oficinas en viviendas.

El principal factor que puede reducir los precios inmobiliarios es el exceso de oferta disponible en el mercado. En el sector de la vivienda nueva y energéticamente eficiente en el que nos centramos, se registra un nivel de oferta extremadamente bajo: aproximadamente 3.500 viviendas terminadas a finales de 2022, o el c,3% del volumen de ventas anual típico. Dada esta circunstancia, no prevemos ningún descenso brusco en los precios de la vivienda nueva.

Esta carencia de vivienda se debe principalmente a que la mayor parte de la oferta del mercado se compone de proyectos ofrecidos sobre plano, no construidos. En un contexto de reducción del ritmo de ventas, se ha producido un fuerte descenso del volumen de lanzamientos de programas. Dado que el mercado está impulsado por las ventas sobre plano, el hecho de que los promotores cancelen proyectos antes de su lanzamiento para proteger su capital circulante no repercute negativamente en el sector.

Por tanto, la consecuencia de un mercado crediticio más restrictivo es una consolidación de los programas de construcción, no un exceso de existencias sin vender ni un impacto negativo en los precios.  A esta circunstancia de mercado, se suma la política de vivienda del Gobierno francés, el cual ha dado instrucciones a los principales operadores de vivienda social (VS) para que adquieran programas de vivienda sobre plano a los promotores. El número de viviendas que los operadores de vivienda social comprarán a los promotores en 2023 y 2024 se estima en unas 47.000 unidades al año.

La media anual de venta de viviendas nuevas es de unas 100.000 unidades, y se espera que los operadores de VS compren unas 47.000 unidades, de las cuales sólo 3.500 están actualmente disponibles. Esto deja al resto del mercado sólo un 50% de la oferta media, es decir, seis meses para cubrir un periodo de 12 meses. Esta demanda impuesta por el Gobierno está creando una dinámica única en el sector de la vivienda
nueva.

Por otro lado, estamos asistiendo a un cambio significativo en la base de compradores de vivienda. Mientras que el mercado registra menos ventas a particulares, la demanda de operadores de vivienda social está aumentando, al igual que las ventas a compradores institucionales. Los compradores institucionales, normalmente compañías de seguros de vida y fondos de pensiones, quieren sustituir los edificios de oficinas de sus carteras por promociones residenciales.

Por lo tanto, estamos posicionados en un mercado en el que la oferta sigue siendo muy limitada y disminuye continuamente a medida que la demanda se desplaza de los particulares a los grandes compradores institucionales. Nuestra base de compradores institucionales está deseosa de invertir en programas de nueva construcción para evitar el compromiso de Capex asociado a la compra de edificios existentes que requieren grandes modificaciones para cumplir la normativa de eficiencia energética. La oferta de este tipo de edificios es limitada, lo que nos confirma que estamos bien posicionados en este mercado.

Asimismo, prevemos una oleada de edificios de oficinas, muchos en ubicaciones privilegiadas, vendidos a precios atractivos por propietarios institucionales para su reconversión en viviendas. No olvidemos que la tasa de ocupación de los edificios de oficinas ha disminuido significativamente con el aumento del teletrabajo.

Además, la aplicación de la normativa sobre eficiencia energética, impuesta por la legislación francesa, tiene importantes repercusiones en las inversiones. Estos edificios suelen salir al mercado por problemas de financiación: bien porque el propietario ya no puede reunir fondos propios suficientes para mantener la custodia del activo, bien porque los bancos que financian los edificios imponen márgenes más altos o ratios préstamo-valor más bajos.

Para algunos propietarios de edificios comerciales, esta combinación de baja ocupación, importantes gastos para su mejora y menor disponibilidad de crédito está provocando su venta forzosa. Conscientes de la gran oportunidad del inmobiliario francés, la estrategia Mirabaud Sustainable Cities proporciona capital a promotores líderes para financiar programas de reestructuración y nuevas viviendas en toda Francia, centrándose en las principales ciudades regionales.

Mirabaud Sustainable Cities proporciona financiación inicial a las mejores oportunidades, convirtiéndonos en accionistas mayoritarios de las sociedades instrumentales (SPV) que compran los terrenos o edificios existentes que necesitan reestructuración. Somos el socio exclusivo para la tenencia de activos del Grupo Bouygues y nuestra empresa conjunta cuenta con una inversión total en capital de 100 millones de euros para comprar parcelas antes de su desarrollo. No existe ninguna otra asociación de este tipo en el mercado.

Cabe destacar nuestra capacidad para proporcionar financiación para la adquisición de terrenos y la reestructuración de edificios existentes, con un objetivo de tasa interna de rentabilidad (TIR) neta del 12% en un horizonte temporal de 3 a 6 años a nivel de proyecto sobre un múltiplo de 1,6x del capital invertido (MOIC). Asimismo, colaboramos con los 15 principales promotores de Francia, aprovechando el equipo de miles de observadores y analistas sobre el terreno para identificar las oportunidades potenciales de inversión más atractivas.

Toda inversión conlleva riesgos. El rendimiento histórico no es indicativo ni garantía del rendimiento futuro, y los inversores pueden perder el importe de su inversión inicial.