Jupiter AM: La burbuja inmobiliaria australiana está cerca de estallar

Por Ariel Bezalel, responsable de estrategia del área de Renta Fija de la gestora de fondos Jupiter AM

La última vez que Australia tuvo una recesión, Alemania estaba demoliendo oficialmente el Muro de Berlín, Margaret Thatcher acababa de renunciar y Donald Trump aún tenía que declarar a una sola de sus empresas en bancarrota. Desde la «recesión que tuvimos que tener», como el tristemente famoso tesorero de aquel entonces Paul Keating la nombró en noviembre de 1990, Australia ha experimentado un período récord de crecimiento económico, incluso siendo resistente ante la crisis financiera mundial de 2008. Sin embargo, hemos estado siguiendo el debilitamiento del mercado de la vivienda en Australia durante algún tiempo, y nos preocupa que se esté desarrollando una crisis crediticia a cámara lenta que podría empeorar significativamente en los próximos 12 meses. De hecho, Morgan Stanley advirtió recientemente que la caída de la vivienda podría torpedear el rally de Australia de 27 años sin sufrir una recesión.

La configuración del mercado de la vivienda en Australia tiene sorprendentes similitudes con la del mercado de la vivienda en los Estados Unidos antes de la crisis financiera mundial. El mercado inmobiliario de Australia se ha disparado en los últimos 35 años, pero ahora se está desinflando rápidamente a medida que los bancos ajustan sus estándares de préstamos. Esto ha seguido la estela a los hallazgos de la Comisión Real en septiembre de 2018, nombrados por el gobierno para investigar las prácticas crediticias de los bancos, que encontraron que los bancos eran deficientes para verificar los gastos personales de los solicitantes de préstamos. Como resultado, el crédito al mercado de la vivienda en Australia se ha agotado drásticamente y el país ahora enfrenta la peor recesión de viviendas en 35 años. Los precios nacionales de las casas cayeron un 1,3% en diciembre, la mayor caída mensual desde 1983, con lo que la caída anual fue del 6,1% en 2018.

Otro motivo de preocupación es la mala salud de los consumidores de Australia, que son los más endeudados en el mundo desarrollado, con una deuda de los hogares con respecto al PIB de alrededor del 120%. Esto es algo más alto que en el caso del consumidor de EE. UU. justo antes de la crisis financiera mundial. Con hipotecas que representan el 56% de toda la deuda de los hogares, esta situación ya está afectando a la economía australiana. Durante el tercer trimestre de 2018, el crecimiento del PIB australiano se desaceleró bruscamente a un crecimiento del 0,3%, por debajo del 0,9% del trimestre anterior. Esta fue la mitad de la tasa prevista por los economistas y se debió en gran medida a una desaceleración en el gasto del consumidor. La contratación de ventas minoristas en diciembre de 2018 reflejó la presión sobre los consumidores. El crecimiento anual para 2018 cayó de 3.4% a 2.8% como resultado. Esperamos que la economía continúe debilitándose durante los próximos seis meses, especialmente porque los vientos en contra de la crisis crediticia impulsada por la vivienda coinciden con la desaceleración del crecimiento en China, el mayor socio comercial de Australia.

A pesar de todo, somos optimistas con los bonos del gobierno australiano a más largo plazo, que conservan su prístina calificación AAA y se unieron a otros activos de refugio seguro , como los bonos del Tesoro de EE. UU., para rendir fuertemente durante la intensa volatilidad del mercado de valores en el cuarto trimestre de 2018. Cubrimos toda la exposición al dólar australiano en nuestra estrategia, ya que creemos que la moneda continuará debilitándose. Los tipos de interés en Australia están en torno al 1,5%, y creemos que existe el potencial de que lleguen a cero, dados los riesgos destacados para la economía. De hecho, en la primera semana de diciembre, el vicegobernador del Banco de la Reserva de Australia mencionó los recortes de tipos e, incluso, la flexibilización cuantitativa como posibles opciones políticas para afrontar el débil mercado de la vivienda, lo que sería muy positivo para los bonos del gobierno australiano. En febrero, el RBA fue más lejos al recortar su pronóstico de crecimiento para el año hasta fines de junio del 3.25% al 2.5%, lo que nuevamente impulsó los bonos del gobierno australiano.

En las actas sobre la fijación de la tasa de interés del RBA ya han surgido preocupaciones relevantes en torno a la vivienda. De hecho, el tema de la vivienda se discutió un poco más que las preocupaciones sobre el panorama de crecimiento de China. El RBA finalmente comienza a darse cuenta de que hay un problema creciente. Creemos que el RBA puede tardar un tiempo en considerar correctamente reducir los tipos pronto. Esta postura debería ejercer una mayor presión sobre el final más largo de la curva de rendimiento que podría beneficiar a los bonos del gobierno que tenemos en la cartera. Los catalizadores potenciales que estamos siguiendo incluyen rebajas adicionales en el crecimiento y cualquier evidencia de que la desaceleración está comenzando a alimentar al mercado laboral, que actualmente cumple con la definición de pleno empleo del RBA.