Emiliano Rapaport (SodaCrowd): El inmobiliario también debe aprender a hablar el lenguaje de las carteras

Por Emiliano Rapaport, CEO de SodaCrowd

Durante mucho tiempo, la inversión inmobiliaria y la inversión financiera han vivido en mundos relativamente separados. Quien quería invertir en vivienda compraba un inmueble. Quien quería construir una cartera acudía a fondos, renta fija, renta variable u otros productos financieros.

Esa frontera empieza a ser cada vez menos evidente. El crecimiento de los mercados privados y de nuevas formas de acceso al inmobiliario está ampliando las opciones del inversor y obliga a cambiar también la manera de analizar este tipo de activos.

La pregunta ya no debería ser únicamente si una inversión inmobiliaria puede ofrecer una rentabilidad atractiva. También hay que preguntarse qué papel puede desempeñar dentro de una cartera.

Porque no todas las inversiones inmobiliarias son iguales. Una vivienda destinada al alquiler, una participación en el capital de una promoción o un préstamo a un promotor pueden compartir el mismo activo subyacente y, sin embargo, presentar perfiles de riesgo, plazo, liquidez y rentabilidad completamente distintos. Por eso, el análisis debe ir más allá del inmueble.

En una operación inmobiliaria importa dónde está el activo, cuál es su precio de adquisición, qué demanda existe y cuál es la estrategia comercial. Pero también importa en qué momento entra el capital, qué posición ocupa dentro de la estructura financiera, qué garantías existen y cómo está prevista la salida.

Ese enfoque acerca inevitablemente el inmobiliario al trabajo tradicional del asesor financiero. Cuando hablamos de deuda, equity, plazos, garantías, flujos de caja y escenarios de salida, ya no estamos hablando únicamente de comprar un inmueble. Estamos hablando de construcción de cartera y gestión del riesgo.

Y ahí el asesor tiene un papel cada vez más relevante.

Durante años, invertir directamente en vivienda exigía concentrar una cantidad elevada de capital en un único activo, una única ubicación y una única estrategia. Los modelos de inversión fraccionada y financiación participativa están modificando esa lógica.

Al reducir el importe necesario para participar en determinados proyectos, el inversor puede repartir su exposición entre distintas operaciones, promotores, ubicaciones o fases de desarrollo. Esto no elimina el riesgo, pero sí permite gestionarlo de otra manera.

La diversificación, por tanto, no debería analizarse únicamente entre clases de activos. También puede existir dentro del propio inmobiliario.

Otro de los grandes retos está en cómo se presenta la rentabilidad. Una TIR o un retorno estimado nunca deberían analizarse de forma aislada. Es necesario entender qué riesgo se está asumiendo, durante cuánto tiempo se compromete el capital, qué liquidez existe y qué puede ocurrir si el calendario previsto no se cumple.

También deben analizarse cuestiones como la experiencia del promotor, la situación urbanística, el nivel de preventas, el coste de construcción, el apalancamiento y la estrategia de salida. La rentabilidad es importante, pero solo tiene sentido cuando se analiza junto al riesgo.

Los activos privados tendrán previsiblemente una presencia cada vez mayor en las conversaciones entre inversores y asesores. Eso no significa que deban sustituir a los activos cotizados ni convertirse en el centro de todas las carteras. Significa que el universo de inversión se está ampliando.

Y cuanto mayor sea ese universo, más importante será comprender cómo encaja cada activo dentro del patrimonio global del inversor.

El inmobiliario tiene además una particularidad interesante. Es un activo que muchos inversores entienden de forma intuitiva, pero cuya estructura financiera puede ser mucho más compleja de lo que parece.

El reto de los próximos años será precisamente unir ambos mundos. El asesor financiero tendrá que conocer mejor los activos reales y los mercados privados. Y el sector inmobiliario tendrá que aprender a explicar sus oportunidades con el mismo lenguaje de riesgo, rentabilidad, plazo y diversificación que utiliza cualquier cartera de inversión.

El siguiente paso de la inversión inmobiliaria no será únicamente facilitar el acceso a nuevos proyectos, sino  aprender a analizarlos con la misma disciplina que cualquier otro activo financiero.